进入2023年之初，不论是专家还是行内从业人员，大家都觉得疫情全面放开以后，房价必然止跌企稳，居民将出现报复性消费，国内经济将上一个台阶，打工人的生活水平也将因此而提高。

尤其是今年前一两个月，房地产市场如约而至出现回暖，各地市场不仅看房量暴增，房子的销量也明显出现了反弹。然而，3-4月以后，市场又恢复调整周期，不仅销售出现了明显的下滑，甚至越来越多的城市房价也出现了下跌趋势。

根据6月的百城房价数据公布，除了8座城市微涨，1座城市持平以外，有91个城市二手房价处于下跌状态，占比高达91%。

(资料图片仅供参考)

与此同时，从2023年1月开始，直至6月，全国各地二手房挂牌量几乎都在上涨。甚至连上海等一线城市二手市场也出现了越卖越多的一个情况。

如今，挂牌规模最大的城市为重庆，总挂牌量达到了22万套，其次是成都20万套，然后是上海，共计有18万套挂牌，值得一提的是，今年上海的二手市场挂牌增速也是众多城市中最快的，上涨速度达到了82%。一线城市都如此，其他经济产业单一，人口流出较大的城市就更加。

基于这样一个大背景下，有行内人士以为，2024年起，我们还要做好“潮水退却”的准备，房价下跌或会超出大家的预料。主要有几个方面的原因：

01房企债务压力巨大

数据显示，我国房企2023年到期的各项债务已经累计达到了9579.6亿，相比2022年多出了近700亿。这其中只包含了信用债和各类海外债券，如果再算上过去那些一直拖着没给的应付债务，估计实际欠债规模更大。可见，今年房企们的偿债压力比2022年更要难。

然而，今年的楼市销售状况并不比去年好到哪里去，没有销量来回笼资金，房企们明年的债务压力就更难。

再者，今年初以来，国内人民币的持续贬值趋势，也加剧了房企们的债务成本压力。受美联储连续加息的影响，这两年美元指数一直保持着一个居高不下的状态。与此同时，为了刺激国内的消费，刺激人们加大消费与投资，我国央行一直采取的是较为宽松的货币政策，这也给人民币汇率下行带来了压力。

而这样的内外环境之下，就导致了大量游资的撤离，比如以前游资在国内投资房地产，海外存款收益更大，资本逐利之下，就加速了游资的撤退。

除此之外，很多房企之前在海外发行的以美元计价的债券成本也会跟随着大幅上升，人民币汇率一旦贬值，这就意味着，房企们偿还之前的债务压力就更大，这种情况下，房企只能想办法通过打折促销的方式来回笼资金。基于此因素，有不少人觉得在未来，新房市场还有进一步下行的空间。

02刚需购房需求越来越少

98年房改至今，我国楼市经历了20多年的发展，已经实现了97%的城镇住房拥有率以及65%的城镇化率，这也就意味着，城镇化进程的速度将逐步放缓，未来不会再有大量的农民进城，对购房的需求也会大幅下降。

与此同时，这几年国内的结婚率以及出生率都出现了一个持续下行的趋势，而且这两大数据已经创下了历史较低位置，这也就意味着，未来年轻人在购房需求方面也将越来越低。

而且值得一提的是，到目前为止，国内拥有二套及以上房子的家庭，占比达到41.5%，这也就意味着，将来很多年轻人完全可以通过继承的方式来解决居住问题。

基于这几个因素影响，有不少人觉得，未来年轻人对房子的需求将越来越低，房价下行的压力或将逐步增大。

03改善型需求在购房方面将更加理性

经历了三年疫情以后，不少改善型需求群体在购房这一方面也越来越理性了，以前大家只要口袋稍微有点钱，就迫不及待的购买房子，提高居住环境。而今，疫情对各行各业的冲击，导致很多人的工作及收入的稳定性大幅下降，进一步影响到了改善型需求群体在购房方面的需求。

除此之外，从央妈发布的第二季度城镇储户问卷调查显示中也可以看到，有15.9%的居民预测房价会上涨，而有16.5%的居民预测房价会下跌。也就是说，预测国内房价会下跌的居民明显超过了预测上涨的人数。

也正因为此，很多改善型群体为了避免买入即面临资产贬值的风险，不少家庭都搁置了之前的购房计划。

04投资性购房群体在加速退出

关于这一点，从今年以来，各地二手房市场挂牌量的激增情况就可以说明问题。而导致炒房团投资客们纷纷加速逃离的主要原因：

一方面，楼市的下行趋势导致他们已经失去了赚钱效应，就迫使不得不选择加速退出；另一方面，随着房子的销量大幅下降，房企投资降低，各地财收乏力，今年各地对开征房产税的呼声也是越来越高涨。而一旦开征房产税，就意味着炒房者的持房成本越来越高。为了避免债务危机、持房压力倍增，他们不得不加速逃离市场。

总而言之，房价暴涨的年代已经成为我们这一代人的历史，随着上述各因素的不断加剧，未来国内房价去泡沫化、去杠杆化的趋势还将继续，最终，房价极大可能会慢慢回归到一个合理的价格区间，与当地居民收入相挂钩，大家要有一个心理准备。

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